Airbnb Résidence Secondaire : Nombre Maximum de Jours de Location Autorisés
Propriétaire d’une résidence secondaire, vous envisagez de la mettre en location sur Airbnb pour générer des revenus complémentaires ? Cette solution est effectivement intéressante, mais elle soulève de nombreuses questions, notamment concernant le nombre de jours maximum autorisés pour la location. Entre réglementation variable selon les villes, obligations administratives et avantages fiscaux, cet article vous présente tout ce que vous devez savoir sur la location de votre résidence secondaire sur Airbnb.
L’essentiel à retenir
- Limitation : Pas de nombre de jours maximum pour louer une résidence secondaire sur Airbnb, sauf en zones tendues
- Zones tendues : Dans les villes de plus de 200 000 habitants, une autorisation de changement d’usage est requise
- Déclaration : Une déclaration en mairie obligatoire avec obtention d’un numéro d’enregistrement
- Sanctions : Amende pouvant atteindre 5 000 euros pour non-respect des obligations déclaratives
- Comparaison : Avantage par rapport à la résidence principale limitée à 120 nuits/an
Résidence secondaire sur Airbnb : quelles définitions ?
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est un logement dans lequel vous séjournez occasionnellement, moins de 4 mois par an. Elle se définit par opposition à la résidence principale qui est le lieu où vous vivez habituellement au moins 8 mois par an. Vous pouvez être propriétaire ou locataire de votre résidence secondaire, et il est possible d’en posséder plusieurs, contrairement à la résidence principale qui est unique.
Airbnb et meublés de tourisme : de quoi parle-t-on ?
Airbnb est une plateforme numérique qui met en relation les propriétaires de biens meublés et des locataires pour des séjours de courte durée. Un meublé de tourisme, quant à lui, désigne un logement entièrement équipé destiné à être loué pour des séjours temporaires. Il peut s’agir de tout ou partie de votre résidence secondaire que vous mettez en location saisonnière.
À noter : La location longue durée d’une résidence secondaire ne relève pas du régime des meublés de tourisme sur Airbnb. Dans ce cas, un contrat de bail meublé classique doit être signé avec le locataire.
Nombre de jours maximum pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb
Principe général : aucune limite de jours
Contrairement à une idée reçue, il n’existe pas, en principe, de limite de jours pour louer une résidence secondaire sur Airbnb. Vous pouvez la mettre en location toute l’année, pour des séjours de courte durée. C’est là un avantage considérable par rapport à la résidence principale qui ne peut être louée que 120 jours par an maximum.
Cette liberté de location s’explique par le fait que vous n’habitez pas dans votre résidence secondaire de manière habituelle, et que vous pouvez donc en disposer librement pour la proposer à la location.
Les exceptions dans les zones tendues
La règle de l’absence de limite de jours connaît des exceptions importantes dans certaines villes. En effet, dans les zones dites ‘tendues’, c’est-à-dire les communes où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande, des restrictions peuvent s’appliquer.
Ces zones concernent principalement :
- Les villes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, etc.)
- Les villes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue (Bordeaux, Toulouse, etc.)
Dans ces villes, la mise en location d’une résidence secondaire sur Airbnb nécessite une autorisation préalable de changement d’usage. Sans cette autorisation, la limite de 120 jours par an s’applique, comme pour une résidence principale.
Le principe de compensation dans certaines villes
Dans certaines communes comme Paris ou Bordeaux, le changement d’usage d’une résidence secondaire vers un meublé de tourisme est soumis à un principe de compensation. Ce mécanisme oblige le propriétaire à compenser les mètres carrés d’habitation ‘perdus’ en transformant ailleurs une surface équivalente de local commercial en logement d’habitation.
Cette mesure vise à préserver l’équilibre entre habitat permanent et location touristique dans les zones où le logement est sous tension.
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Les démarches obligatoires pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb
La déclaration préalable en mairie
Que vous soyez dans une zone tendue ou non, la déclaration en mairie est une obligation pour toute mise en location d’un meublé de tourisme, y compris pour une résidence secondaire. Cette déclaration, gratuite, peut généralement être effectuée en ligne.
Suite à cette déclaration, vous obtiendrez un numéro d’enregistrement qui devra obligatoirement figurer sur votre annonce Airbnb. La plateforme vous demandera d’ailleurs de fournir une déclaration sur l’honneur confirmant que vous avez bien réalisé les démarches préalables à la mise en location.
Attention : Le non-respect de cette obligation de déclaration est passible d’une amende pouvant atteindre 5 000 euros.
L’autorisation de changement d’usage en zone tendue
Dans les zones tendues, la location d’une résidence secondaire sur Airbnb implique une demande d’autorisation de changement d’usage. Cette procédure transforme juridiquement votre bien d’habitation en local commercial (meublé de tourisme).
Les conditions d’obtention et la durée de validité de cette autorisation varient selon les communes. À Paris, par exemple, l’autorisation est temporaire et soumise au principe de compensation évoqué plus haut.
Les avantages de la location d’une résidence secondaire sur Airbnb
Mettre en location votre résidence secondaire sur Airbnb présente plusieurs avantages significatifs :
- La rentabilisation d’un bien immobilier sous-utilisé
- L’obtention d’un complément de revenus substantiel
- L’occupation du logement en votre absence, ce qui limite les risques liés aux logements vides
- La flexibilité de garder le bien pour votre usage personnel quand vous le souhaitez
- L’absence de limite du nombre de nuitées annuelles (hors zones tendues)
Ces avantages font de la location Airbnb une solution très intéressante pour les propriétaires de résidences secondaires souhaitant optimiser la rentabilité de leur bien.
Fiscalité : comment sont imposés les revenus locatifs d’une résidence secondaire ?
L’imposition des revenus
Les revenus générés par la location de votre résidence secondaire sur Airbnb sont imposables. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC : Applicable par défaut lorsque vos revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 € par an. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus.
- Le régime réel : Sur option si vous êtes sous le plafond du micro-BIC, ou automatique au-delà. Ce régime permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) des revenus locatifs.
Dans les deux cas, vous devez déclarer ces revenus dans le cadre de votre déclaration annuelle de revenus.
Les cotisations sociales
Vous n’êtes redevable de cotisations sociales que si vos revenus locatifs annuels issus de votre résidence secondaire dépassent 23 000 €. Au-delà de ce seuil, les cotisations s’élèvent à 17,2 % des revenus locatifs imposables.
La taxe de séjour
La taxe de séjour est due par vos locataires. Son montant varie selon les communes. Dans la plupart des cas, la plateforme Airbnb se charge de collecter cette taxe et de la reverser à la mairie. Pour les communes où ce n’est pas le cas, vous devrez vous-même effectuer cette démarche.
Questions fréquentes sur la location Airbnb d’une résidence secondaire
Comment louer sa résidence secondaire plus de 120 jours par an ?
Pour louer votre résidence secondaire plus de 120 jours par an dans une zone tendue, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Sans cette autorisation, la limite de 120 jours s’appliquera comme pour une résidence principale.
Peut-on mettre en location un bien en copropriété sur Airbnb ?
Oui, mais il est indispensable de vérifier au préalable que le règlement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière. Si c’est le cas, vous devrez demander une dérogation ou faire modifier le règlement, ce qui nécessite généralement un vote en assemblée générale.
Quelles sont les villes où la limitation à 120 jours s’applique ?
La limitation à 120 jours par an ne s’applique aux résidences secondaires que dans les zones tendues et uniquement en l’absence d’autorisation de changement d’usage. Les principales villes concernées sont Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nice, et plus généralement les communes de plus de 200 000 habitants et celles de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue.
Quelle est la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme ?
Un meublé de tourisme est un type de location saisonnière. La location saisonnière désigne toute location de courte durée (généralement inférieure à 90 jours), tandis que le meublé de tourisme est spécifiquement un logement meublé offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Louer sa résidence secondaire sur Airbnb constitue une excellente opportunité de rentabiliser un bien immobilier sous-utilisé. L’absence de limite de jours de location (hors zones tendues) est un avantage considérable, mais nécessite de respecter scrupuleusement les démarches administratives préalables. En vous conformant à la réglementation en vigueur dans votre commune et en optimisant votre fiscalité, vous pourrez tirer le meilleur parti de cette forme de location qui connaît un succès grandissant.
