Acheter sa Résidence Principale avec sa Société : Avantages et Inconvénients en 2024

Acheter un bien immobilier est une décision importante qui peut être envisagée à titre personnel ou professionnel. Pour les entrepreneurs, la question se pose souvent : est-il judicieux d’acheter sa résidence principale avec sa société ? Cette opération, bien que légale, présente des avantages et des inconvénients qu’il convient d’analyser avant de s’engager. Dans cet article, nous examinerons les aspects légaux, fiscaux et pratiques de l’achat d’un bien immobilier par une société, ainsi que les alternatives possibles pour optimiser votre investissement.

L’essentiel à retenir

• Légalité : Il est tout à fait légal d’acheter un bien immobilier via sa société, sous réserve que les statuts le permettent
• Avantages fiscaux : Possibilité d’amortir le bien et de récupérer la TVA sur l’acquisition et les charges
• Inconvénients : Bien exposé aux risques financiers de la société et avantage en nature imposable si occupation personnelle
• Plus-values : Régime fiscal moins avantageux qu’une détention personnelle, avec réintégration des amortissements
• Alternatives : La SCI peut être une solution plus adaptée pour l’achat d’une résidence principale

Est-il légal de faire acheter un bien immobilier par sa société ?

Aucune disposition légale n’interdit à une société d’acquérir un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un local professionnel. Cependant, le gérant doit s’assurer que les statuts de sa société lui permettent de réaliser une telle opération sans autorisation préalable des associés. Si ce n’est pas le cas, cette autorisation devra être obtenue avant même la signature du compromis de vente.

De même, si l’acquisition envisagée sort du cadre de l’objet social défini dans les statuts, il est fortement recommandé de la soumettre à l’approbation des associés. Cette précaution vous protégera contre d’éventuels recours pour violation des statuts. Par ailleurs, si l’acquisition risque de mettre la société en difficulté financière, la responsabilité du gérant pourrait être engagée.

Les avantages d’acheter un bien immobilier avec sa société

1. Avantages comptables et fiscaux

Le premier avantage réside dans la comptabilisation du bien. En effet, le bien immobilier acquis en pleine propriété constitue une immobilisation qui figure à l’actif de la société. Le prix d’achat est déductible du résultat par le biais de l’amortissement, généralement pratiqué au taux de 1 ou 2% pour un bâtiment à usage d’habitation.

Dans les sociétés à l’IR (Impôt sur le Revenu), lorsque le bien est loué ou mis à disposition d’un tiers (y compris au gérant ou à un associé), l’amortissement n’est admis en déduction du résultat imposable que dans la limite du montant du loyer perçu, diminué des autres charges afférentes au bien.

Par ailleurs, en faisant acheter le bien par votre société plutôt que de percevoir des dividendes pour financer votre achat personnel, vous évitez les prélèvements sociaux sur ces dividendes.

Enfin, la société peut récupérer la TVA lors de l’acquisition du bien et sur les dépenses ultérieures, ce qui représente une économie non négligeable. À noter que ce principe s’applique également pour un diagnostic ERP et autres documents obligatoires lors de l’acquisition.

2. Gestion du patrimoine de l’entreprise

L’achat d’un bien immobilier par votre société peut également s’inscrire dans une stratégie de valorisation du patrimoine de l’entreprise. Si votre société dispose de liquidités importantes, investir dans l’immobilier peut constituer une diversification intéressante de ses actifs.

Les inconvénients d’acheter sa résidence principale avec sa société

1. Risques financiers

Le principal inconvénient concerne l’exposition du bien aux risques financiers de la société. En cas de difficultés, le bien immobilier fera partie des gages des créanciers et, en cas de liquidation, il sera lui aussi liquidé, souvent à un prix nettement inférieur à sa valeur réelle.

De plus, ce bien peut constituer un frein à la vente de votre société, dans la mesure où il augmente considérablement sa valeur.

2. Implications fiscales et sociales

Si le bien est occupé gratuitement par le gérant ou un associé, celui-ci bénéficie d’un avantage en nature qui s’ajoute à son revenu imposable et à l’assiette de ses cotisations sociales personnelles.

Concernant la déduction des frais, seules les dépenses exposées dans l’intérêt de l’entreprise sont déductibles du résultat. Pour un local d’habitation mis gratuitement à la disposition d’un associé, il sera difficile de prouver, en cas de contrôle, qu’il s’agit de dépenses engagées dans l’intérêt de l’entreprise.

Par ailleurs, le Code Général des Impôts interdit expressément la déduction de charges résultant de l’achat, de la location ou de toute opération faite en vue d’obtenir la disposition d’une résidence de plaisance ou d’agrément, ainsi que de son entretien, sauf exceptions précises.

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3. Régime des plus-values défavorable

Pour une SARL à l’IS (Impôt sur les Sociétés), le régime des plus-values immobilières applicable en cas de revente du bien est peu avantageux. Non seulement aucun abattement pour durée de détention ne s’applique, mais les amortissements déjà déduits doivent être réintégrés à la plus-value imposable.

Par exemple, si un bien a été acquis au prix de 80 000 € et revendu 150 000 € vingt ans plus tard, la plus-value réalisée est de 70 000 €. Pour un particulier, cette plus-value serait probablement exonérée. Pour une société, non seulement elle est imposable, mais son montant est augmenté des amortissements déduits. Si le bien a fait l’objet d’un amortissement total de 32 000 €, la plus-value imposable s’élèverait à 102 000 €.

Que peut-on acheter avec sa société ?

Une société peut acquérir différents types de biens immobiliers, chacun ayant ses spécificités :

1. Local professionnel

C’est l’acquisition la plus naturelle pour une entreprise. Le local professionnel servira directement à l’activité de la société et les charges associées seront généralement déductibles sans difficulté.

2. Logement pour le personnel

Une société peut acquérir des logements destinés à son personnel dans le cadre de sa politique sociale. Ces biens doivent être mis à disposition de l’ensemble des salariés et non réservés aux dirigeants.

3. Bien immobilier locatif

Une société peut également investir dans des biens locatifs, y compris des mobil-homes pour les louer, mais cette activité doit être prévue dans son objet social ou être complémentaire à son activité principale.

4. Résidence principale du dirigeant

C’est le cas qui nous intéresse ici. Comme évoqué précédemment, cette option présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de peser soigneusement.

Les alternatives à l’achat direct par la société

La Société Civile Immobilière (SCI)

La création d’une SCI peut être une alternative intéressante à l’achat direct par votre société commerciale. La SCI est une structure juridique spécifiquement dédiée à la gestion de biens immobiliers. Elle permet notamment :

• De dissocier le patrimoine immobilier du patrimoine professionnel
• D’organiser la transmission du patrimoine immobilier
• De bénéficier d’une fiscalité plus souple (IR ou IS au choix)

L’achat en nom propre avec location à la société

Une autre solution consiste à acheter le bien en nom propre et à le louer à votre société. Cette option présente plusieurs avantages :

• Protection du bien contre les créanciers de la société
• Perception de revenus locatifs
• Possibilité de bénéficier du régime des plus-values des particuliers en cas de revente

Cependant, le loyer doit être fixé à un prix de marché pour éviter toute requalification fiscale.

La holding immobilière

Pour les entrepreneurs à la tête de plusieurs sociétés, la création d’une holding immobilière peut être pertinente. Cette structure détient les biens immobiliers et les loue aux différentes sociétés opérationnelles du groupe. Cette organisation permet une gestion centralisée du patrimoine immobilier et offre des possibilités d’optimisation fiscale.

Conseils pratiques avant de se lancer

Si vous envisagez de faire acheter votre résidence principale par votre société, voici quelques conseils à suivre :

1. Consulter un expert-comptable

Avant toute décision, consultez votre expert-comptable pour réaliser une simulation précise des implications financières et fiscales de l’opération.

2. Vérifier les statuts de votre société

Assurez-vous que les statuts de votre société permettent l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation. Si ce n’est pas le cas, une modification des statuts sera nécessaire.

3. Établir un contrat de mise à disposition

Si vous prévoyez d’occuper le bien à titre personnel, établissez un contrat de mise à disposition en bonne et due forme. Ce contrat précisera les conditions d’occupation et le montant de l’avantage en nature correspondant.

4. Anticiper la revente

Réfléchissez dès l’acquisition aux conditions d’une éventuelle revente et à ses conséquences fiscales.

Conclusion

L’achat de sa résidence principale par sa société est une opération légale mais qui mérite une réflexion approfondie. Si elle présente des avantages fiscaux à court terme (amortissement, récupération de TVA), elle comporte aussi des inconvénients significatifs, notamment en termes de risques financiers et de fiscalité lors de la revente.

Pour la plupart des entrepreneurs, les alternatives comme la SCI ou l’achat en nom propre s’avèrent souvent plus pertinentes. Chaque situation étant unique, n’hésitez pas à vous entourer de professionnels (expert-comptable, avocat fiscaliste) pour faire le choix le plus adapté à votre situation personnelle et professionnelle.

En définitive, l’achat d’un bien immobilier, qu’il soit effectué à titre personnel ou professionnel, reste un investissement sur le long terme qui doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale.