Frais de Notaire Déductibles : Comment les Déduire de vos Revenus Fonciers

Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie financière prisée par de nombreux Français. Mais comme tout investissement, il comporte son lot de dépenses, notamment les frais de notaire. Ces frais représentent une somme non négligeable qui peut atteindre entre 7% et 8% du prix d’achat pour un bien ancien. Une question revient alors fréquemment : peut-on déduire les frais de notaire des revenus fonciers ? La réponse n’est pas aussi simple qu’elle n’y paraît.

Si vous êtes propriétaire bailleur ou envisagez de le devenir, comprendre les règles fiscales qui encadrent la déduction des frais de notaire est essentiel pour optimiser votre investissement. Les mécanismes varient selon votre statut fiscal : revenus fonciers classiques, location meublée, ou encore détention via une SCI.

Dans cet article, nous allons explorer en détail les différentes possibilités de déduction des frais de notaire selon votre situation. Vous découvrirez quelles parties de ces frais sont réellement déductibles, sous quelles conditions et comment maximiser ces avantages fiscaux. Suivez le guide pour tout comprendre sur ce sujet complexe mais crucial pour votre stratégie patrimoniale !

Pas le temps de tout lire ?

• Composition : Les frais de notaire comprennent des honoraires et des taxes qui représentent environ 7-8% du prix d’achat d’un bien ancien
• Régime réel : En location nue, les frais de notaire ne sont pas déductibles, seuls les frais de garanties bancaires le sont
• Microfoncier : Avec des revenus locatifs inférieurs à 15 000€, l’abattement forfaitaire de 30% s’applique, sans autre déduction possible
• LMNP/LMP : En location meublée au régime réel, tous les frais de notaire sont déductibles (soit directement, soit par amortissement)
• SCI à l’IS : Les frais de notaire sont intégralement déductibles des revenus imposables

Que contiennent réellement les frais de notaire ?

Avant d’aborder la déductibilité des frais de notaire, il est primordial de comprendre ce qu’ils contiennent exactement. Contrairement à ce que leur nom suggère, ces frais ne vont pas uniquement dans la poche du notaire. Ils se composent de deux grandes catégories :

1. Les honoraires et débours du notaire

Il s’agit de la rémunération du notaire pour son travail ainsi que des frais qu’il avance pour vous. Ces montants représentent généralement une petite partie du total (environ 10-20%) et comprennent :

• Les émoluments proportionnels calculés selon un barème fixé par l’État
• Les émoluments fixes pour les formalités administratives
• Les débours (frais avancés par le notaire pour obtenir des documents)

2. Les impôts et taxes

Cette partie constitue l’essentiel des frais (environ 80-90%) et se compose principalement de :

• Les droits d’enregistrement ou droits de mutation (variant entre 5,09% et 5,80% selon les départements)
• La contribution de sécurité immobilière (0,1% du prix d’achat)
• La TVA sur les honoraires du notaire (20%)

Pour illustrer, prenons l’exemple d’un bien ancien acheté à 100 000€ à Nancy. Les frais de notaire s’élèveraient à environ 8 800€, dont seulement 1 200€ correspondant aux honoraires réels du notaire.

Comprendre cette répartition est crucial car, comme nous allons le voir, la déductibilité fiscale varie selon les composantes de ces frais et votre régime d’imposition.

Les frais de garanties bancaires : un cas particulier

Avant d’entrer dans le détail des régimes fiscaux, parlons d’un élément souvent confondu avec les frais de notaire : les frais de garanties bancaires. Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque exige généralement une garantie pour se prémunir contre un défaut de paiement. Ces garanties entraînent des frais qui, bien qu’ils apparaissent sur l’acte notarié, sont distincts des frais de notaire proprement dits.

Il existe trois types principaux de garanties bancaires :

• L’hypothèque : inscription par le notaire et publication aux services de la publicité foncière
• Le privilège du prêteur de deniers (PPD) : garantit à la banque d’être indemnisée en priorité en cas de saisie
• La caution bancaire : un organisme financier s’engage à rembourser le crédit en cas de défaillance de l’emprunteur

La bonne nouvelle, c’est que ces frais de garanties bancaires sont déductibles dans presque tous les régimes fiscaux, à l’exception des régimes forfaitaires (microfoncier ou micro-BIC). Cette déductibilité s’applique même dans le cadre des revenus fonciers classiques, où les frais de notaire proprement dits ne sont pas déductibles.

Par exemple, pour notre bien à 100 000€ à Nancy avec une hypothèque, les frais déductibles comprendraient :

• La taxe de publicité foncière (environ 214€)
• Les frais et taxes liés à l’inscription hypothécaire (environ 129€)
• Les émoluments du notaire proportionnels au prêt (environ 461€)

Ces frais de garantie, qui s’élèvent à environ 804€ dans notre exemple, constituent donc déjà un premier élément déductible, indépendamment de votre régime fiscal.

Déduction des frais de notaire en revenus fonciers au régime réel

Vous louez votre bien immobilier non meublé et percevez plus de 15 000€ de loyers annuels ? Vous relevez alors du régime réel d’imposition des revenus fonciers. Dans ce cadre, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs vos charges réelles prévues par la loi. Mais qu’en est-il des frais de notaire ?

Malheureusement, la réponse est clairement non : les frais d’acquisition du bien (dont les honoraires du notaire) ne font pas partie des charges déductibles des revenus fonciers telles que définies par le Code général des impôts.

Voici ce que vous pouvez effectivement déduire dans ce régime :

• Les intérêts d’emprunt et frais accessoires
• Les frais de garanties bancaires mentionnés précédemment
• Les charges de copropriété
• Les frais d’administration et de gestion
• Les primes d’assurance
• Les travaux d’entretien et de réparation
• La taxe foncière (hors part ordures ménagères)

Reprenons notre exemple d’un bien à Nancy acheté 100 000€ avec un prêt de 120 000€ incluant les frais et un budget travaux. Sur les 8 796€ de frais de notaire et les 804€ de garantie bancaire, seuls les 804€ de garantie bancaire seront déductibles des revenus locatifs.

Un point positif à noter : les dépenses déductibles peuvent générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700€ par an. Si votre déficit dépasse ce plafond, le surplus et les déficits liés aux intérêts d’emprunt sont reportables sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Ainsi, même si les frais de notaire ne sont pas directement déductibles, d’autres charges peuvent vous permettre d’optimiser votre fiscalité.

Pour en savoir plus sur la gestion de vos charges locatives, vous pouvez consulter notre article sur les charges récupérables.

Le régime microfoncier : simplicité mais limitations

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000€, vous relevez par défaut du régime microfoncier. Ce régime simplifié vous accorde un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers bruts, censé couvrir l’ensemble de vos charges.

Dans ce cadre, la question de la déduction des frais de notaire ne se pose même pas : aucune déduction spécifique n’est possible, puisque l’abattement forfaitaire est censé englober toutes vos charges, y compris les frais de garantie bancaire.

Par exemple, si vous percevez 12 000€ de loyers annuels :

• Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 3 600€ (30% de 12 000€)
• Vos revenus imposables sont donc de 8 400€
• Vous ne déduisez aucune charge réelle, pas même les frais de garantie bancaire

Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel si vous estimez que vos charges réelles déductibles dépassent les 30% d’abattement forfaitaire. Cette option peut être judicieuse si vous avez réalisé d’importants travaux dans votre bien ou si les charges de copropriété sont élevées. Attention cependant : cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Même en optant pour le régime réel, rappelez-vous que les frais de notaire resteront non déductibles – seuls les frais de garantie bancaire pourront l’être, comme expliqué précédemment.

Location meublée : un régime plus avantageux

La situation change radicalement lorsque vous louez votre bien en meublé. En effet, les revenus issus de la location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Cette distinction est cruciale pour la déduction des frais de notaire.

LMNP au régime micro-BIC

Si vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec des recettes annuelles inférieures à 70 000€, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Comme pour le microfoncier, ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes, sans possibilité de déduire d’autres charges. Les frais de notaire ne sont donc pas déductibles dans ce cadre.

LMNP au régime réel

C’est au régime réel d’imposition que la location meublée devient particulièrement avantageuse. En effet, dans ce cadre, les frais de notaire sont intégralement déductibles ! Vous avez deux options pour cette déduction :

• Les porter à l’actif et les amortir sur plusieurs années
• Les passer en charges déductibles dès la première année d’exercice

Au-delà des frais de notaire, vous pourrez également déduire :

• Les frais d’établissement (constitution de société, etc.)
• Les impôts fonciers
• Les frais de gestion et d’assurances
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les intérêts d’emprunt
• L’amortissement du mobilier (sur 5 à 10 ans)
• L’amortissement du bien lui-même (sur sa durée de vie estimée)

Dans notre exemple du bien à Nancy à 100 000€, l’ensemble des frais de notaire (8 796€) et de garantie bancaire (804€) seraient déductibles. C’est un avantage considérable par rapport au régime des revenus fonciers.

Le régime réel implique toutefois de tenir une comptabilité rigoureuse et d’établir un plan d’amortissement. Si cette perspective vous effraie, sachez que des solutions existent pour vous accompagner, comme faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier.

LMP : le statut professionnel

Si vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous bénéficiez des mêmes avantages concernant la déduction des frais de notaire. Pour rappel, ce statut s’applique lorsque :

• Vos recettes annuelles dépassent 23 000€
• Ces recettes représentent plus de 50% des revenus professionnels de votre foyer fiscal

Le statut LMP offre des avantages supplémentaires, notamment la possibilité d’imputer vos déficits BIC sur votre revenu global sans limitation de montant, contrairement au LMNP où l’imputation est limitée aux seuls BIC des années suivantes.

La SCI : un cas particulier

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique prisée par de nombreux investisseurs. Sa fiscalité concernant les frais de notaire varie considérablement selon son régime d’imposition.

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, les règles fiscales sont identiques à celles des revenus fonciers exposées précédemment :

• Les frais de notaire ne sont pas déductibles
• Seuls les frais de garantie bancaire peuvent être déduits
• Si les recettes locatives sont inférieures à 15 000€, le régime microfoncier s’applique par défaut (sauf option pour le réel)

Chaque associé est imposé sur sa quote-part des revenus ou déficits fonciers, au prorata de sa participation dans la SCI.

SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

C’est en optant pour l’impôt sur les sociétés que la SCI devient particulièrement intéressante concernant les frais de notaire. En effet, dans ce cadre, les frais de notaire sont intégralement déductibles des revenus imposables !

Une SCI à l’IS peut déduire :

• Les frais d’acquisition du bien (dont les frais de notaire)
• Les frais de constitution de la SCI
• Les frais de gestion du bien
• Les amortissements du bien (hors terrain)
• La rémunération du gérant associé

Dans notre exemple du bien à Nancy, l’ensemble des 9 600€ de frais (notaire et garantie) seraient déductibles.

Attention toutefois : l’option pour l’IS présente des avantages mais aussi des inconvénients, notamment en cas de revente du bien (imposition des plus-values à l’IS). Un conseil personnalisé est vivement recommandé avant de faire ce choix. Pour en savoir plus sur les obligations réglementaires liées à la détention d’immeubles, consultez notre article sur le diagnostic ERP.

Tableau comparatif : déductibilité des frais de notaire selon le régime fiscal

Faut-il changer de régime fiscal pour déduire les frais de notaire ?

Au vu des différences significatives entre les régimes fiscaux concernant la déductibilité des frais de notaire, vous pourriez être tenté de changer de régime uniquement pour bénéficier de cet avantage. Mais est-ce réellement pertinent ?

Plusieurs éléments doivent être pris en compte avant de faire ce choix :

• Le montant des frais de notaire comparé aux autres avantages ou inconvénients du régime
• La durée de détention envisagée pour le bien
• Votre tranche marginale d’imposition
• Les conditions de revente du bien (notamment pour la SCI à l’IS)
• Les contraintes administratives (comptabilité, déclarations spécifiques)

Par exemple, si vous achetez un bien à 200 000€ avec des frais de notaire de 16 000€, passer en LMNP au régime réel vous permettra de déduire ces 16 000€. Mais ce changement implique aussi de meubler le logement, de tenir une comptabilité et potentiellement d’autres contraintes.

Le passage à la location meublée ou à la SCI à l’IS doit s’inscrire dans une stratégie globale d’investissement, et non être motivé uniquement par la déduction des frais de notaire. Un conseil personnalisé auprès d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine est vivement recommandé.

Questions fréquentes sur la déduction des frais de notaire

Est-ce que les frais de notaire sont déductibles des impôts ?

Non, les frais de notaire ne sont pas directement déductibles de vos impôts sur le revenu. Ils peuvent cependant être déduits des revenus locatifs dans certains cas spécifiques : en location meublée au régime réel (LMNP/LMP) ou en SCI à l’impôt sur les sociétés. En revanche, ils ne sont jamais déductibles des revenus fonciers classiques (location nue).

Peut-on déduire les frais d’agence immobilière des revenus fonciers ?

Comme pour les frais de notaire, les frais d’agence immobilière liés à l’acquisition du bien ne sont pas déductibles des revenus fonciers classiques. En revanche, ils peuvent être déduits en location meublée au régime réel ou en SCI à l’IS. À ne pas confondre avec les frais d’agence pour la mise en location, qui eux sont déductibles des revenus fonciers.

La taxe foncière est-elle déductible des revenus fonciers ?

Oui, la taxe foncière est déductible des revenus fonciers, à l’exception de la part correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (qui est récupérable auprès du locataire). Cette déduction est possible pour les revenus fonciers au régime réel, mais pas au microfoncier.

Est-ce que les frais de notaire pour une SCI sont déductibles des impôts ?

Cela dépend du régime fiscal de la SCI. Pour une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), les frais de notaire ne sont pas déductibles. En revanche, pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), ces frais sont intégralement déductibles des revenus imposables.

Les frais d’état des lieux sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Oui, les frais d’état des lieux sont considérés comme des frais de gestion et sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Ils entrent dans la catégorie des frais d’administration et de gestion prévus par le Code général des impôts.

Peut-on déduire les frais de bornage des revenus fonciers ?

Non, les frais de bornage sont considérés comme des frais d’acquisition ou d’amélioration du bien et ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils peuvent en revanche être pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente.

Les charges de copropriété sont-elles déductibles des revenus fonciers ?

Oui, les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Cela inclut les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration des parties communes.