Investir Airbnb : Est-Ce Rentable d’Acheter un Appartement pour la Location Courte Durée ?

Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier pour le louer sur Airbnb ? Cette idée vous trotte dans la tête depuis un moment, attirée par les promesses de revenus alléchants et de rentabilité supérieure à une location classique ? Avec l’essor spectaculaire des plateformes de location courte durée ces dernières années, de plus en plus de propriétaires se tournent vers ce type d’investissement.

Mais la question reste entière : louer en Airbnb, est-ce vraiment rentable ? Entre les frais à prévoir, les contraintes légales qui se durcissent et une gestion parfois chronophage, il convient d’analyser tous les aspects avant de se lancer.

Dans cet article, nous vous proposons de faire le tour complet de la question pour vous aider à déterminer si investir dans un bien pour le mettre sur Airbnb est une bonne idée dans votre situation. Vous découvrirez les chiffres clés du marché, les frais à anticiper, la réglementation en vigueur et une comparaison objective avec la location traditionnelle.

Pas le temps de tout lire ? Voici l’essentiel

• Rentabilité : Jusqu’à 3,5 fois plus rentable qu’une location classique dans certains quartiers parisiens, avec seulement 10 jours de location nécessaires pour égaler un mois de loyer traditionnel.
• Marché français : 800 000 logements disponibles en France, deuxième marché mondial d’Airbnb, avec une augmentation de 16% des prix entre 2018 et 2022.
• Réglementation : Limitation à 120 jours par an pour les résidences principales, obligation de déclaration en mairie dans de nombreuses villes touristiques.
• Fiscalité : Obligation de déclarer les revenus dès le premier euro, affiliation au RSI au-delà de 23 000€ de revenus annuels.
• Gestion : Activité potentiellement chronophage (check-in, ménage, annonces), possibilité de déléguer moyennant 15 à 20% du loyer.

Airbnb en France : le marché en chiffres

Avant de vous lancer dans l’aventure Airbnb, prenez un moment pour découvrir l’ampleur de ce marché en constante évolution. Les chiffres parlent d’eux-mêmes et vous aideront à mieux comprendre le potentiel d’un tel investissement.

Airbnb, c’est une plateforme mondiale qui recense pas moins de 7 millions de logements répartis dans 100 000 villes à travers 220 pays. La France n’est pas en reste puisqu’elle constitue le deuxième marché mondial de cette plateforme avec environ 800 000 logements disponibles. Paris, à elle seule, comptait plus de 40 000 logements en 2022, ce qui en fait l’une des villes les plus actives sur Airbnb.

Cette popularité s’explique notamment par la rentabilité potentielle. Selon Le Figaro, un appartement loué sur Airbnb serait en moyenne 2,6 fois plus rentable en location saisonnière qu’en location longue durée à Paris. Un chiffre qui donne le vertige et qui explique l’engouement des investisseurs pour ce type de location.

Autre donnée marquante : les prix des nuitées Airbnb ont connu une augmentation moyenne de 16% entre août 2018 et août 2022 en France, selon AirDNA. Cette hausse est particulièrement spectaculaire à Paris, avec une explosion de 61% des tarifs sur cette même période. Les régions côtières comme la côte atlantique, la Provence-Alpes-Côte d’Azur et la Normandie ont également vu leurs prix grimper significativement.

Ces données encourageantes ne doivent cependant pas occulter que seuls 7% des appartements en location sur Airbnb dans les quatre premiers arrondissements de Paris sont loués de façon saisonnière à des touristes. La concurrence est donc réelle, et tous les logements ne jouissent pas du même succès.

La gestion quotidienne d’un Airbnb : un travail à part entière

La rentabilité financière d’un bien sur Airbnb peut être séduisante, mais il ne faut pas sous-estimer la charge de travail associée. Contrairement à une location classique où le propriétaire a peu d’interventions une fois le locataire installé, un logement sur Airbnb demande une gestion régulière et minutieuse.

Première contrainte et non des moindres : la location sur Airbnb implique de s’occuper de nombreuses tâches récurrentes. Il faut gérer le ménage entre chaque séjour, organiser la remise des clés à chaque arrivée et départ, s’occuper de la diffusion et mise à jour des annonces sur la plateforme, répondre aux nombreuses demandes de renseignements des voyageurs potentiels, et parfois même gérer des litiges avec certains clients. Autant dire que cela peut vite devenir un emploi à plein temps, surtout si votre logement connaît un taux d’occupation élevé.

Face à cette charge de travail, beaucoup d’investisseurs choisissent de déléguer la gestion de leur bien à des sociétés spécialisées. Ces conciergeries Airbnb ou agences immobilières dédiées prennent en charge l’ensemble des aspects pratiques, vous permettant de vous concentrer uniquement sur la rentabilité de votre investissement. Toutefois, ce service a un coût : comptez en moyenne entre 15 et 20% du montant du loyer.

L’attractivité de votre logement sur la plateforme dépend grandement des avis clients. Pour maximiser votre taux d’occupation et donc votre rendement, il est souvent nécessaire d’investir dans des prestations de confort : produits d’accueil (thé, café), équipements de base (sacs poubelles, produits ménagers), divertissements (chaînes TV supplémentaires), informations touristiques (guides, cartes), et bien sûr une connexion internet performante. Ces petites attentions peuvent faire la différence dans les commentaires laissés par vos hôtes.

N’oubliez pas non plus que les factures d’eau et d’électricité peuvent varier considérablement selon les habitudes de consommation de vos locataires. Contrairement à une location classique où ces charges sont souvent forfaitaires ou directement payées par le locataire, dans le cas d’un Airbnb, c’est vous qui devrez absorber ces variations.

Enfin, dans de nombreuses communes touristiques, une taxe de séjour s’applique. Depuis juillet 2018, Airbnb se charge heureusement de collecter et reverser automatiquement cette taxe dans les villes concernées, ce qui simplifie au moins cette partie administrative.

Si vous n’êtes pas prêt à consacrer plusieurs heures par semaine à la gestion de votre bien ou à payer une commission conséquente à une conciergerie, peut-être devriez-vous reconsidérer votre projet de location sur Airbnb ou investir dans l’immobilier différemment.

Rentabilité d’un Airbnb : des revenus potentiels très attractifs

Malgré les contraintes de gestion, c’est bien la promesse d’une rentabilité supérieure qui attire de nombreux investisseurs vers la location courte durée. Mais qu’en est-il réellement ? Les chiffres sont-ils à la hauteur des attentes ?

Selon une étude réalisée en 2016 par le Journal du Net, dans certains arrondissements de Paris, louer son appartement sur Airbnb pourrait être jusqu’à 3,5 fois plus rentable qu’une location classique. Plus impressionnant encore, dans certains quartiers prisés de la capitale, il suffirait de louer son appartement environ 10 jours par mois pour que la location via Airbnb génère plus de revenus qu’une location traditionnelle sur un mois entier.

Le quartier Notre-Dame à Paris arrive en tête de ce classement avec un rapport de 3,5 entre le prix au m² annuel en location Airbnb (1 216€) et celui d’une location classique (352€). Dans ce quartier touristique, il suffit de 92 nuitées par an pour générer l’équivalent de 12 mois de loyer traditionnel.

D’autres quartiers parisiens suivent de près comme Saint-Germain l’Auxerrois (rapport de 3,3), Elysées/Madeleine, Palais Royal et Vivienne/Gaillon (rapport de 3,2 chacun). Dans tous ces secteurs, moins de 110 nuits de location par an suffisent à égaler les revenus annuels d’une location classique.

Ces chiffres très favorables s’expliquent par plusieurs facteurs : l’attrait touristique de ces quartiers, la rareté des biens disponibles et la demande constante tout au long de l’année. Il faut cependant noter que tous les quartiers ne bénéficient pas d’une telle rentabilité, et que ces données concernent Paris, qui reste un cas particulier en France.

Pour maximiser les revenus d’une location touristique, il est crucial d’offrir une expérience de qualité aux voyageurs. Un logement bien décoré, parfaitement équipé et idéalement situé obtiendra de meilleurs avis, ce qui améliorera son classement dans les résultats de recherche et, par conséquent, son taux d’occupation.

Il est important de garder à l’esprit que ces chiffres de rentabilité ne tiennent pas compte des diverses charges et frais mentionnés précédemment, ni des périodes creuses inévitables dans certaines régions. Les villes qui ne bénéficient pas d’un tourisme constant toute l’année peuvent connaître des taux d’occupation très variables selon les saisons.

La réglementation Airbnb : un cadre de plus en plus strict

Face à l’explosion du nombre de logements dédiés à la location courte durée et aux tensions que cela génère sur le marché immobilier local, de nombreuses villes ont mis en place des réglementations spécifiques. Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre ce cadre légal pour éviter les mauvaises surprises.

Tout d’abord, il faut distinguer deux situations : la location de votre résidence principale (où vous habitez au moins 8 mois par an) et celle d’une résidence secondaire.

Pour une résidence principale, la règle est claire : vous pouvez la louer jusqu’à 120 jours par année civile maximum, soit environ 10 jours par mois. Chaque séjour ne peut pas dépasser 90 jours pour un même locataire. Cette limitation vise à éviter que des logements destinés à l’habitation permanente ne soient détournés vers une utilisation purement touristique.

Dans de nombreuses villes touristiques comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse ou Tours, il est obligatoire de déclarer votre logement en mairie avant de le mettre en location. Cette déclaration vous permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur votre annonce Airbnb. L’absence de ce numéro peut entraîner des sanctions financières importantes.

Si vous souhaitez louer une résidence secondaire (occupée moins de 4 mois par an), les règles se complexifient. Vous pouvez théoriquement la louer toute l’année, à condition d’avoir déclaré votre meublé de tourisme en mairie. Mais dans les grandes villes, une autorisation de changement d’usage est généralement exigée.

C’est là qu’intervient la fameuse règle de compensation dans certaines métropoles. Pour obtenir l’autorisation de transformer un logement en meublé de tourisme, vous pourriez être obligé de compenser cette transformation en créant un nouveau logement de surface équivalente ailleurs dans la ville. Cette compensation peut prendre deux formes :

• Compensation au réel : vous transformez simultanément un local commercial en logement.
• Achat de droits de commercialité : vous payez une autre personne pour qu’elle transforme un local commercial en logement.

Les règles varient considérablement d’une ville à l’autre. À Paris, la réglementation est particulièrement stricte, avec une obligation de compensation pour les résidences secondaires. À Marseille, louer son appartement meublé est plus souple : une personne physique peut obtenir une autorisation sans compensation pour un logement secondaire, mais cette règle change si vous possédez plusieurs biens ou si vous êtes une SCI.

Chaque ville a établi ses propres règles : Lyon autorise sans compensation un premier bien de moins de 60 m² dans l’hyper-centre (validité de 9a ans), Strasbourg et Nantes permettent un premier bien sans compensation, Toulouse en autorise deux (validité de 2 ans). Le Pays Basque, particulièrement touché par la pression immobilière, impose généralement une compensation pour les résidences secondaires.

Il est crucial de vérifier la réglementation spécifique auprès de la mairie où se situe votre bien avant de vous lancer dans un projet de location touristique. Ne pas respecter ces règles vous expose à des amendes pouvant atteindre 50 000€.

N’oubliez pas également que si votre bien se trouve dans une copropriété, le nombre de jours maximum autorisé pour votre résidence secondaire sur Airbnb peut être restreint, voire interdit, par le règlement de copropriété. Il est donc indispensable de consulter ce document avant toute démarche.

La fiscalité des locations Airbnb : ce qu’il faut savoir

La fiscalité est un aspect crucial à considérer avant de se lancer dans la location courte durée. Depuis juillet 2016, tous les revenus perçus via Airbnb doivent être déclarés dès le premier euro, et le régime fiscal applicable dépend du montant de vos recettes annuelles.

Les revenus issus de la location meublée d’un logement, qu’elle soit occasionnelle ou habituelle, relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime diffère de celui des revenus fonciers qui s’applique aux locations nues.

En termes de cotisations sociales, la règle est simple : si vos revenus locatifs dépassent 23 000€ par an, vous devez vous affilier au Régime Social des Indépendants (RSI) et payer des cotisations sociales. En dessous de ce seuil, vous n’avez pas de cotisations sociales à payer, mais vos recettes seront tout de même soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5% comme les autres revenus du patrimoine.

Pour les revenus supérieurs à 23 000€, considérés comme professionnels, vous devez d’abord vous inscrire sur le site guichet-entreprise.fr. Ensuite, deux options s’offrent à vous selon votre niveau de chiffre d’affaires :

• Si vos recettes sont inférieures à 32 900€, vous pouvez opter pour le régime simplifié LMNP ‘micro-BIC’ (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 30% (voire 71% dans certains cas spécifiques).
• Si vos recettes ne dépassent pas 33 100€, vous pouvez choisir le régime du micro-entrepreneur. Le taux de cotisations sociales est alors fixé forfaitairement à 22,7%.

Une autre option intéressante pour les locations régulières est le régime du LMNP au réel. Ce système permet de déduire de vos recettes l’ensemble des frais et charges supportés, notamment :

• Les charges de propriété (amortissement, frais financiers comme les intérêts d’emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location
• Les charges liées directement à la location (frais d’annonces, de gestion, de conciergerie) en totalité

L’avantage principal de ce régime est qu’il permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les revenus fonciers pendant plusieurs années grâce à l’amortissement du bien. Cependant, il nécessite l’intervention d’un comptable pour établir une liasse fiscale annuelle, ce qui implique des frais supplémentaires.

Il est important de noter qu’un projet de ‘loi Airbnb’ pourrait remettre en cause ces taux d’abattement forfaitaire, il convient donc de rester attentif aux évolutions législatives dans ce domaine.

Airbnb vs location classique : avantages et inconvénients

Avant de vous lancer dans l’aventure Airbnb, il est essentiel de peser objectivement les pour et les contre par rapport à une location traditionnelle. Voici un récapitulatif des principaux avantages et inconvénients à considérer.

Les avantages de la location Airbnb

• Prix à la nuitée plus élevé que le prorata d’un loyer mensuel classique
• Assurance Airbnb qui couvre certains dommages et litiges avec les voyageurs
• Taux de rendement potentiellement supérieurs, jusqu’à 3,5 fois plus élevés dans certains quartiers prisés
• Flexibilité d’utilisation : possibilité d’utiliser personnellement le bien pendant certaines périodes
• Pas de risque d’impayés puisque le paiement est sécurisé via la plateforme avant l’arrivée du voyageur

Les inconvénients de la location Airbnb

• Taux de remplissage incertain, particulièrement dans les zones peu touristiques ou hors saison
• Charges variables (eau et électricité) difficiles à anticiper
• Gestion chronophage : check-in, check-out, ménage, gestion des annonces…
• Réglementation stricte et limitation à 120 jours par an pour les résidences principales
• Possible refus par le règlement de copropriété dans certains immeubles
• Frais de gestion élevés si vous déléguez (15-20% du loyer)

La location via Airbnb peut s’avérer très avantageuse financièrement grâce à des tarifs à la nuitée plus élevés, mais cette rentabilité supérieure n’est pas automatique. Tout dépend de votre localisation et du taux d’occupation que vous pourrez atteindre.

Dans un lieu touristique où la demande est forte et constante, Airbnb apparaît clairement comme l’option la plus rentable. En revanche, dans une zone moins prisée ou sujette à une forte saisonnalité, une location classique pourrait s’avérer plus intéressante grâce à un remplissage quasi permanent et une gestion beaucoup moins contraignante.

N’oubliez pas non plus que la location Airbnb demande un investissement personnel important ou des frais de gestion conséquents si vous déléguez. Ces aspects doivent être intégrés dans votre calcul de rentabilité globale pour avoir une vision réaliste de votre projet.

Foire Aux Questions (FAQ)

Quel pourcentage prend Airbnb pour une location ?

Airbnb prélève généralement entre 3% et 5% de commission sur le montant perçu par le propriétaire. À cela s’ajoutent des frais de service facturés aux voyageurs (entre 5% et 15% du montant de la réservation). Ces frais de service permettent de financer la plateforme, le système de paiement sécurisé et le service client disponible 24h/24.

Combien rapporte un Airbnb en moyenne par mois ?

Les revenus mensuels varient considérablement selon la localisation, la taille et la qualité du bien. Dans les grandes villes touristiques comme Paris, un studio bien situé peut générer entre 1500€ et 2500€ par mois en haute saison avec un taux d’occupation de 70-80%. Dans des villes moyennes ou des zones moins touristiques, les revenus peuvent descendre à 700-1200€ par mois avec un taux d’occupation plus faible (40-60%).

Est-ce rentable de louer sa maison sur Airbnb ?

Une maison peut être très rentable sur Airbnb, surtout si elle dispose d’un jardin ou d’une piscine, car ces équipements permettent de demander un prix plus élevé. Les grandes maisons familiales fonctionnent particulièrement bien pendant les vacances scolaires. La rentabilité dépendra toutefois de votre localisation : zones côtières, montagne ou proximité d’attractions touristiques offrent les meilleures perspectives de revenus.

Peut-on louer un Airbnb à l’année ?

Techniquement, vous pouvez louer votre bien toute l’année sur Airbnb uniquement s’il s’agit d’une résidence secondaire et que vous avez obtenu les autorisations nécessaires (déclaration en mairie et, dans certaines villes, autorisation de changement d’usage). Pour une résidence principale, la loi limite la location à 120 jours par an maximum. Attention, même pour une résidence secondaire, certaines villes imposent désormais des contraintes supplémentaires via le mécanisme de compensation.

Comment gagner sa vie avec Airbnb ?

Pour vivre des revenus générés par Airbnb, il faut généralement posséder plusieurs biens ou un bien à très fort potentiel dans une zone très touristique. L’idéal est de constituer un petit parc immobilier de 3-5 appartements bien situés. Certains propriétaires se diversifient également en proposant des services complémentaires aux voyageurs (transferts aéroport, visites guidées, location d’équipements) ou en devenant gestionnaires pour d’autres propriétaires moyennant commission.

Un simulateur de rentabilité Airbnb existe-t-il ?

Plusieurs outils en ligne permettent d’estimer la rentabilité potentielle d’un bien sur Airbnb. Des sites comme AirDNA ou Mashvisor proposent des analyses détaillées du marché local, des taux d’occupation moyens et des revenus potentiels. Ces plateformes sont souvent payantes mais offrent des versions d’essai gratuites. Certaines agences immobilières spécialisées proposent également des études de rentabilité personnalisées pour votre bien.